03 Fév Edito Mai 2016
Connaissez-vous le Groupement Foncier Viticole ou GFV
Investissement coup de cœur pour les amateurs éclairés de vins et champagne, mais aussi un excellent outil de diversification patrimoniale et de défiscalisation.
• réduire le poids de la fiscalité (impôts sur le revenu, ISF, droits de succession) ;
• réaliser une diversification patrimoniale ;
• sécuriser une partie des actifs sur le long terme ;
• rechercher en toutes choses l’aspect qualitatif et authentique
Diversifier un patrimoine familial
L’une des règles incontournables et intemporelles de la gestion de patrimoine consiste en la diversification des actifs.
Les investissements productifs se déclinent généralement en trois grandes familles économiques :
• les biens fonciers ou immobiliers – terres, appartements locatifs, parts de SCPI, … ;
• les biens professionnels – parts de SARL, actions de SA, SICAV actions, … ;
• les produits de taux – livrets de caisse d’épargne, PEL, obligations, SICAV monétaires, dépôt à terme, assurance-vie, ….
Tous ces placements productifs ne sont pas soumis aux mêmes règles juridiques et fiscales, et n’évoluent pas forcément au même rythme. D’ailleurs, l’investisseur n’attend pas de chaque poste le même résultat.
Tous ces biens réagissent différemment en période inflationniste ou déflationniste. Une bonne combinaison des actifs permet d’amortir les aléas de la conjoncture.
Ainsi, la diversification des actifs apparaît bien comme une Règle d’Or.
Accompagner l’essor économique d’un vignoble de qualité
La terre qui, aux siècles précédents, représentait en valeur absolue la majorité du capital des français, a vu progressivement les actifs immobiliers, industriels puis financiers la supplanter.
En valeur courante, après avoir longtemps stagné, le prix de la terre agricole est remonté sans toutefois atteindre les prix européens. Seuls les terrains devenus « à bâtir » et les vignobles d’appellations contrôlées de qualité, ont progressés plus vite que l’inflation.
Cependant, ces dernières décennies nous avons constaté, en France, l’effondrement de la consommation des vins de table et de qualités courantes.
Dans le même temps, dans le monde, un certain nombre de pays se sont ouverts au vin, tant au niveau de la consommation que de la production, contribuant encore à modifier les habitudes acquises et remettant en question l’historique suprématie des vins français.
Nous vivons actuellement une profonde mutation, qui verra tout à la fois, dans notre pays, disparaître un certain nombre d’exploitations inadaptées et conduisant à arracher des vignes sans intérêt qualitatif ou économique. Dans le même temps, d’autres vignerons ou négociants, disposant de terroirs exceptionnels, d’un savoir-faire particulier, cultural, œnologique et commercial, seront capables de profiter de l’important enrichissement du monde qui nous environne.
Un fait demeure certain. Pour participer à cet essor, il conviendra de disposer de la base indispensable, à savoir d’un terroir de qualité. À cet égard, les plus belles parcelles de prestige, en Bordelais, en Bourgogne ou dans d’autres régions, les authentiques terroirs bios cultivés par des puristes, ainsi que toute la Champagne pour ce que son vin représente d’unique au monde, seront plus que jamais recherchés.
Optimiser fiscalement sa situation personnelle
Les avantages fiscaux de la détention de parts d’un GFA (GFV) peuvent s’analyser à trois niveaux.
1 – Par rapport à la fiscalité des revenus
Les fermages officiellement versés sont des revenus fonciers, de nature agricole.
Les charges relatives à l’acquisition des biens peuvent être déduites (cas des intérêts d’emprunts).
Il est donc aisé, face à des revenus de faible niveau, de générer un déficit foncier pouvant s’imputer sur d’autres revenus fonciers positifs.
2 – Par rapport à la fiscalité de l’ISF
La valeur à déclarer sera inférieure à la valeur investie, sous certaines conditions.
L’administration fiscale admet généralement un abattement de 40% (30% dû au bail à long terme puis 10% pour détention minoritaire de parts d’un GFA), abattement se réduisant linéairement à l’approche de l’échéance du bail.
Or, en vertu de l’article 793-1-4° du CGI, cette valeur n’est taxable qu’à hauteur de 25% jusqu’à 101 897 € (revalorisation 2011), et la moitié au-delà.
3 – Par rapport à la fiscalité successorale
En matière de succession, les mêmes règles d’évaluation que l’ISF s’appliquent.
De plus, les parts pourront préventivement faire l’objet d’une donation-partage ou d’une donation avec réserve d’usufruit, auquel cas s’ajouteront encore des abattements spécifiques. Pour ce faire, il conviendra cependant de respecter un délai de détention des parts de deux ans.
Investir dans un GFV : aspects juridiques
Principe des GFA :
• Réunion d’un petit nombre d’investisseurs associés ;
• Achat par chaque associé d’une partie de la parcelle à vendre ;
• Apport de la parcelle en nature à un Groupement Foncier Agricole (ou GFV) à créer ;
• Mise à disposition de la vigne à un viticulteur sélectionné au préalable, sous bail à long terme ;
• Gérance assurée sur la durée par mandataire désigné.
Le Groupement Foncier Agricole est donc une structure juridique particulière au monde agricole et qui a pour but d’acquérir des terres agricoles et des biens ruraux pour les donner en principe à bail à des exploitants agricoles ou à des personnes morales qui exploitent ces mêmes biens.
Juridiquement, le GFA fait partie de la famille des sociétés civiles.
Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s’associer dans un GFA.
Des exceptions sont toutefois prévues concernant les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural), les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les sociétés d’assurances et de capitalisation.
Sur le plan juridique, le fonctionnement d’un GFA est très voisin de celui d’une société civile.
Les avantages du GFA sont en fait fiscaux et financiers.
Investir dans un GFV : aspects fiscaux
1) Impôt sur le revenu
Pour le GFA:
À défaut d’option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux (impôt sur les sociétés), le principe est le régime de la transparence fiscale. Si le GFA donne à bail rural les vignes qu’il possède, le régime de revenu sera le régime du revenu foncier. Le GFA, lors de l’établissement de la déclaration de revenus, déduira également l’impôt foncier des biens qu’il possède.
Pour la personne physique associée au GFA :
La personne physique pourra déduire, si elle a réalisé elle-même un emprunt pour l’acquisition des parts, les charges financières de l’emprunt relatif à cette acquisition, et si la personne physique dégage de ce fait un résultat foncier rural négatif, ce déficit pourra s’imputer sur ses bénéfices fonciers urbains sans limitation.
2) Cession de parts de GFA
À compter du 1er janvier 2009, l’article 730bis du CGI prévoit l’application d’un droit fixe de 125 € aux cessions de parts de toutes les sociétés civiles à objet principalement agricole, même non exploitantes.
3) Droits de succession ou de donation
Les parts de GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.
Cet avantage est un abattement de 75 % (article 793 bis CGI) de la valeur transmise pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € (revalorisation 2011) à un même bénéficiaire et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.
Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions :
• Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.
• Le GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFA doivent être donnés à bail à long terme,
c’est à dire des baux au moins égaux à 18 ans.
• Les parts doivent être détenues deux ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux
à la constitution.
• Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
Si toutes ces conditions sont respectées, les abattements de 75% et de 50% bénéficient à chaque transmission, sans limitation du nombre.
4) Impôt sur la fortune
Si les conditions évoquées précédemment pour l’exonération partielle des droits de succession et de donation (3) sont respectées, les parts de GFA donnent droit à un abattement de 75% de la valeur pour le calcul des droits, jusqu’à 101 897€, et de la moitié au-delà (Article 885H du CGI modifié par la loi N°2008-1425 du 27/12/2008 ; Article 39 (V)).
Investir dans un GFV : aspects financiers
L’investisseur se rend propriétaire des vignes concernées en réglant au comptant ou à crédit.
Les terres et le solde de trésorerie nécessaire au fond de roulement sont alors apportés au GFV.
La mise à disposition par bail à long terme est indispensable pour l’obtention des avantages fiscaux.
Ce bail doit prévoir le paiement d’un fermage en espèces par le viticulteur exploitant. Le prix du fermage à l’hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l’année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.
Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFA correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c’est à dire l’établissement de la convocation et la tenue de l’Assemblée Générale ordinaire annuelle.
À prévoir également les frais de surveillance et contrôle de l’exploitant, ainsi que les frais d’information des associés.
Pour le règlement en espèces du fermage à chaque associé, une convention de conversion pourra être passée avec le viticulteur qui livrera alors, chaque année après la période d’élevage et de mise en bouteille, une certaine quantité de bouteilles (sauf en cas d’accident climatique exceptionnel). Cette mise à disposition de bouteilles améliore le rendement apparent.